欠陥住宅を調査する建築士のブログ

　こんにちは住宅検査カノムの長井です。


　土、日と東京に居ました。
　１件知人が購入したいという
　中古住宅を見たのですが、土地の値段に
　びっくりしました。
　世田谷区で坪２００万円！！
　名古屋では考えられないです。
　
　
■　今回の事例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　
　・「柱状改良（杭）の内部空洞」
　　＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　



　
　



　写真解説：柱状改良（杭）の攪拌不足による内部空洞。
　　　　　　　本来は全て詰まっているものであり、
　　　　　　　強度低下する。
　
　
　杭工事の一種で柱状改良工事
　（ソイルセメントコラム工法）で起きた不備。
　
　この工法は現場で杭本体を作ります。
　
　規定の長さ（支持層）まで約600mmの径で穴を掘り
　そこに特殊セメント（土：１立米あたり300KG）と
　水を混ぜて杭を作ります。
　
　
　言葉ではわかりにくいので
　解説のあるサイトを見つけました↓
　http://www.s-thing.co.jp/service/cyujyo.php　
　
　
　今回の問題は、「空洞」ができてしまったこと
　
　
　なぜ空洞ができたのか？
　　・
　　・
　　・
　
　これは現場の土が粘土のために大きな塊が
　攪拌でうまく混ざらずに内部に空洞を
　作ってしまったためです。
　
　あとで沈下して上部が窪んでしまった。
　
　
　この状況では、攪拌不足による
　セメントの混ざり不足と空洞による
　
　　「強度低下！」の懸念が出てきます。
　
　
　ただ、この柱状改良工事の杭強度は
　設計強度より10倍以上余裕が通常出ます。
　少々のミスでは設計強度を下回る事がないです。
　
　
　写真のような状況で検査の結果
　通常の4割強度低下があっても
　
　「設計強度を6倍上回っているので問題ない、
　何が悪いと言われてしまいました。」
　
　
　
　◆対策
　
　杭は地中の工事であり、
　地表に出る頭の部分も土に埋もれていたり、
　基礎工事が始まると見えなくなります。
　
　
　工事中、業者任せにしない事です。
　
　
　
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■（２）編集後記　（普段はメルマガのみに記載）

　
　
　今朝、受けた相談ですが
　
　「不動産の売買等で騙された・・非常に悪質な行為」
　
　担当者はなぜ違法行為を平気でするのでしょうか？
　違法行為をしなくても契約はできたのに
　
　
　それは金銭欲があるからですね。
　
　
　会社ではなく自分個人の利益（裏金による）のために
　お客さんを騙して、違法行為に走ります。
　
　公務員はこういう問題がニュースになりますが
　数の多い、民間企業はあまり騒がれません。
　
　
　賄賂や裏金
　一生懸命貯めた頭金や
　これから何十年と返していくローンを考えると
　
　許せない行為ですね。
　
　
　違法行為を行政処分してもらえるように
　早速動きましたがどうなるでしょうか・・

　こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　
　　基礎下の空洞
　
　　〜土が流れた！
　
　
■今回の事例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　
　・「基礎下、土の沈下」
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　写真解説：基礎下の土が下がった。
　　　　　　杭があるため建物は沈下してない
　　
　写真は一部分のためわかりにくいですが
　建っているのは造成地です。
　
　今回の原因は
　埋め戻しが十分でなく土が下がり、
　外側は雨で土が流れてしまった。
　
　目視で見えるため
　これを見たら、施主でなくても驚くでしょう。
　
　
　杭がなければ家の沈下は間違いなし。
　
　木造住宅の杭は基礎と緊結されてないですし
　空洞が大きくなると大地震時などに
　揺れの増幅など悪影響が出るでしょう。
　
　
　◆対策
　
　基本的に土だけの盛り土は十分締まりません。
　
　
　建物が載る部分は地盤改良などで
　土を強制的に固めることが必要である。
　
　
　
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■（２）編集後記
　
　
　検査をしていてよく
　業者から反論される事は
　
　「法律や基準」にないもの
　
　〜いわゆる「見た目」などの事。
　
　
　最近の例ですが
　
　完成時、内部のドアを閉めた時
　前後にガタガタと動く事を指摘しました。
　（あそびが大きい）
　
　風や振動でガタつかないための指摘で
　ほとんどの家はきちんと出来ています。
　
　ただ、ここの担当者は
　
　「当社はこれでも合格です」と言いました。
　
　
　調整が面倒なのか
　簡単にこの一言で片付ける・・・
　
　
　施主を言いくるめて
　事を簡単に早く処理したいという考えでしょう。
　
　家は長く使うものこんな態度では
　あとあとの対応もいいわけありません。
　
　
　品質判断基準はやはり
　消費者側が最終するものでは？
　
　
　ルイヴィトン
　シャネル
　メルセデス
　ロレックス・・・
　
　
　ブランドは消費者の支持が
　ブランドに押し上げるように
　業者が勝手に造るものではありません。
　
　
　こんなサイトもあったりして
　現在の社会は
　いい加減なことはできません。
　　↓
　http://www.nandemo-best10.com/

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　
　壁に亀裂が出てきた・・原因は「手抜き」
　
　〜壁の沈下
　
　
■今回の事例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　
　・「地盤が沈下し、壁が傾いた」
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　写真解説：鉄骨造の1階部分コンクリート床の
　　　　　　　上に建てた壁が床の沈下が原因
　　　　　　　で沈下、亀裂が入った。
　
　
　なぜ沈下したのか？
　
　盛り土した場合、機械でいくら固めても
　土が下がるケースは良くあります。
　
　今回、土の沈下もわずかですがありました。
　
　ただ、一番の原因は
　
　　「コンクリートの厚さ不足」と
　
　　「鉄筋が入っていない」事でした。
　
　無筋の薄いコンクリート（厚さ７〜8ＣＭ）では
　壁を支えるには無理があります。
　
　
　材料を故意に抜いた結果でしょうか？
　
　
　
　◆対策
　
　建築の工事は材料もほとんどが業者持ちです。
　
　材料高騰、人件費抑制のしわ寄せで
　業者が利益を出すには
　
　時間の節約（短時間で仕事を終わらす）、
　材料の節約しかありません。
　
　
　今週も断熱材が図面の半分の厚さしか
　ない現場もあり、どこでも起きる可能性がある
　話です。
　
　
　自分で現場を見に行けるなら
　チェックシートでも作って、材料の検査をすれば
　良いですが、不可能な場合は監理を重視しましょう。
　

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　
　誰でも驚き不安になります。
　
　〜地盤の沈下
　
　
■今回の事例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　
　・「造成地の沈下」
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　写真解説：造成した地盤が下がり土が陥没した。

　造成地で盛土の上に建てられた住宅
　
　埋立ての際、締固め不良のためか
　地盤が下がってしまった。
　
　
　建てる際に地盤調査をして
　杭は打ってあったので、
　
　建物自体の沈下は免れているが、
　擁壁際などは写真のように大きな
　空洞になっている。
　
　
　現状は土は下がり杭だけで建っているようなもので
　地震が来れば杭を横で支えるものはなく
　揺れは大きくなるでしょう。
　
　また、地中に埋まっている配管にも
　勾配が変わるなどの支障が出てくるでしょう。
　
　
　地盤沈下の問題はいろいろな所で
　起きています。
　
　
　起き易いのは
　やはり、土を埋めたところです。
　
　
　
　◆対策
　
　造成地を購入する時は慎重になりましょう。
　
　今回の例でも
　家自体が傾いていないので
　
　「地盤保証」は掛けてあるのにおりてきません。
　
　
　「保険」があるから大丈夫などという
　言葉には乗らず。
　
　造成工事の経緯、許可、検査類を詳しく
　調べるか、専門家に調べてもらいましょう。
　

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　　　『建物の傾き』を紹介します。
　
　
■今回の事例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　
　・建物が傾いた場合、どこまでが許容範囲？
　　
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　最近、地盤に関する相談が多くありどうしても書きたくなり
　溜まっている事例の順番を押しのけました。
　
　
　写真の家は傾きが最大13/1000とひどく、サッシが締まらない、
　壁に亀裂が入るなどの症状が出ているのもかかわらず
　
　業者は「裁判やるならやれ」と言った感じです。
　
　現状補修費用は細かくは見積もってないですが予想で1.000万円
　はかかるでしょう。
　
　
　
　ところで皆さんは家が傾けば裁判で勝てると思いますか？
　
　
　
　
　実は難しいんです。
　
　
　事例はかなりあり
　傾斜の最大値5/1000、不同沈下によると思われる現象
　（配管のずれによる漏水、パネルの転落等）が多発しても
　非を認めずに裁判になるハウスメーカーがあるくらいです。
　
　
　5／1000と言っても10ｍの長さの家でしたら5ＣＭの傾きです
　ビー玉は当然転がります。
　昔より基礎の剛性が上がり亀裂は起きにくいですが
　住んでいて平行感覚がおかしくなるでしょう。
　
　
　
　日本建築学会の「小規模建築物基礎設計の手引き」では
　傾斜が3/1000を超えれば不同沈下により建物本体に影響がでる
　と記載があります
　
　しかし、
　現状の地盤保証会社などは6/1000を超えないと保証が下りません
　
　よほどのことがない限り6／1000を超える事はありません
　事実、5/1000で裁判になるくらいですから保証の限度を下げる
　べきです。
　
　この前見た保証会社の書類ですが
　地盤調査した会社が軟弱地盤を指摘し杭が必要という考察なのに
　保証会社は杭は必要なしと書いてありました。
　良く基準がわかりません。
　
　
　現状は何のための保険だと言いたくなります。
　消費者は地盤保証で安心したらダメです。


　今後、法改正で瑕疵保証制度も義務付けされますが
　基準が低い、不利な約款条件では意味がないです。
　
　
　
　◆対策
　
　地盤については造成地は注意が必要です
　特に傾斜地で擁壁を組んだ土地は良く地盤を検討しましょう。
　沈下する家のほとんどは傾斜地の造成地に建つ家です。
　
　
　住宅の地盤補強はいろいろあります
　納得いくまで業者の話を聞き、疑問があれば他の専門家の意見を
　聞くのも良いでしょう。
　　

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　
　今回は『基礎下の地固め不足』を紹介します。
　
　
■今回の事例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　
　・基礎下の地盤が緩い
　　人が踏んだだけで『砕石』が下がる⇒かぶりも不足
　　
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　今回の現場は『柱状改良』という『杭』のようなものが
　施工済みで、杭で基礎を支えているという考えからか
　基礎下の地盤がきちんと固められていません。
　
　そのため、人の重さで鉄筋と地面の間隔を取っている
　「かいもの」（業界ではサイコロと言います）
　が地盤にめり込んでいる状況です。
　
　この状況も好ましくないですが
　鉄筋が下がることにより鉄筋と地面の間隔、
　いわゆるコンクリートのかぶりも規定の６ｃｍ
　取れていません。
　
　
　たくさんの現場を見てますが
　杭の配置は設計者によっていろいろです。
　
　１階の壁がある場所（基礎の立ち上がりがある）だけに
　施工してある場合と
　全体に均等に打っている場合があります。
　
　前者の場合は「ベタ基礎」というよりは
　「布基礎・・逆Ｔ字型」的な考えでしょう。
　
　
　杭を打つ場合でも基礎直下の地盤を締め固める事は
　常識です。
　
　ちなみに
　
　公庫仕様書を引用しますと
　「・・（前略）・・砕石地業の場合はソイルコンパクター
　２回締め以上又は振動ローラー締めとし、凹凸部は、
　目つぶし砂利で上ならしする」
　
　機械の名称がピンとこないと思いますが
　きっちり締め固めるという意味です。
　
　平成12年に住宅にも地盤調査が義務付けられてから
　基礎の下に『表層改良』、『柱状改良』などの基礎補強
　が増えました、一部の基礎屋さんが地固めしなくてもいい
　という考えを持っているかも知れません。
　
　
　
　
　◆対策
　
　基礎の図面又はかなばかり図には基礎下に敷く
　「砕石」の厚さの記載があります。
　だいたいは10ＣＭが多いです。
　
　まず、この厚さを守らせる事。
　
　あとは砕石を敷く前の元の地盤がぬかるんだ状況の場合は
　乾かすか、改良材などで固めてから作業させる事です。
　
　
　
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■（２）編集後記

　
　ネット系の知っている会社からこんなサイト紹介してもらいました
　
　畳業界の裏話
　
　http://www.kyoto-tatami.com/secret/index.htm　
　
　ご参考に読んでみてください。


■この編集後記はこのブログ（バックナンバー）では省略する事が多いです
　是非、メルマガ登録して全て読んでください。

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　　http://www.ie-kensa.com
　

「欠陥住宅」の原因は？
　　　　　　・「図面の間違い」
　　　　　　・「監督、職人の勘違いによる施工」
　　　　　　・「故意の手抜き」など要因のほとんどは
　　　　　　　　現場にあります。

　広い意味で捕らえると現在９０％以上の家は欠陥住宅です。
　
　欠陥住宅は防衛方法は？
　購入者自身が意識を持って行動する事で・・
　　　　　　　　　　　　　　「無防備」はダメです。
　

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　
　今回は地盤沈下についてのお話しです。
　今まで私が関わった地盤沈下した家は全て造成地に建て
　られています。（擁壁や盛り土を伴う造成）
　
　工事の手抜きというよりは設計者の判断ミスが原因です。
　
　
■今回の事例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　
　・家の沈下（１）
　
　□築８年の木造住宅
　　間口１０Ｍで最大８ＣＭの傾き
　　
　□造成地で擁壁の上に家が載っていて擁壁ごと沈下
　　
　□現在も沈下が進行
　
　□窓が１ヶ所締まらない
　
　＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　
　地盤沈下に気が付くきっかけは意外なところにあります
　
　
　「お風呂の湯の高さが両端で違う」
　「ドアが自然に閉まる」
　
　など、傾いたという直接の感覚ではありません。
　
　
　今回のケースの原因は「地盤調査」をしなかったこと
　です。
　弱い地盤の上に高さ約３Ｍの擁壁と埋戻しの土+建物
　を載せたためその荷重に耐えられず沈下しました。
　
　住宅で地盤調査を法律で強制したのは平成１２年で
　ちょうど法改正前に建てられた物件です。
　
　
　
　
　地盤沈下をするとそれを直すことは出来ますが家の
　規模にもより補修費としてだいたい５００万円以上
　はかかります。
　
　現在この家は業者と話し合いを始めたところです。
　
　
　◆地盤沈下を防ぐ事前の方法ですが
　
　１、地盤調査を行なう（いまだにやらない業者もいる）
　　　　　※建替えでも行なう
　２、擁壁の上に建物を載せる場合は擁壁の下も
　　　地盤調査する
　３、盛り土部に建物を載せるときは必ず基礎補強する
　４、沈下は設計者の判断ミスが多いため
　　　複数の意見を聞く。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など
　
　
　もし今、自分の家でビー玉を転がして転がったら・・
　
　
　焦らないで下さい。許容範囲内でもビー玉は
　多少転がります。
　プラスマイナス０の家はありません。
　部屋全体でも高低差は５ｍｍ程度ある家は多いです。
　
　ビー玉が転がるスピードが速い、壁に亀裂がある、
　サッシの締りが悪いという方は一度専門家に見て
　もらうと良いです。
　
　
　地盤沈下の事例はいくつかありまた、紹介したいと
　思います。