欠陥住宅を調査する建築士のブログ

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　
　今回はいつもの欠陥事例紹介とは違った内容を
　お伝えします。
　
　
　　「本当に安心？住宅瑕疵担保履行法」
　
　
　住宅瑕疵担保履行法が平成21年10月1日から施行
　詳しくは下記
　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/index.html
　
　
　住まいを守る法律としてのうたい文句ですが、
　
　現在も一部の工務店などでは同じような
　瑕疵保険を掛けています。
　ただ、実際に瑕疵が発覚した場合、
　保険の支払いにおいてトラブルがあるのも事実です。
　
　
　本当に安心か判断していただくため懸念事項を
　列記させていただきます。
　
　
　１、故意か重過失の瑕疵は保険対象外に
　
　　飲酒運転での事故は自動車保険が
　　使えないのと同じ事ですが、
　　
　　住宅の場合、
　　重大な瑕疵のほとんどは故意、又は無知か過失です。
　　
　　これらが保険対象外で保険の意味があるのでしょうか。
　　
　　
　　途中に保険法人からの現場検査がありますが
　　過去、トラブルになった場合の例を見てますと
　　
　　「検査時確認できなかった」
　　「一部見るだけで全数検査していない」
　　「役所の検査は合格している」など
　　検査責任逃れをし、結局、保険対象としない。
　　
　　
　　瑕疵が発覚し、原因調査の結果、
　　重過失、軽過失の判断の境も微妙でしょうし、
　　故意、重過失と判断されるケースがほとんどになる
　　懸念がある。
　　
　　この保険の掛け金は業者負担が原則ですが
　　実際は消費者の負担となるでしょう、
　　負担が増えた上にカバー範囲が狭い保険では
　　一番メリットがあるのは消費者ではなく
　　指定される保険法人ですね。
　　
　　
　　
　２、保険適用範囲
　　
　　瑕疵担保責任、10年保証の範囲同様で
　　
　　「構造上主要な部分」　と　「雨漏り」に限定。
　　
　　
　　構造上主要な部分の瑕疵はまず、素人ではわからない。
　　
　　姉歯マンション偽装事件なども住民が気が付いた訳
　　ではないですね
　　
　　　・・・ほとんどが内部告発です。
　　
　　構造の瑕疵は、完成後に私のような建築士が家を調べて
　　発覚する事がほとんどです。
　　大地震、台風で被害が出るまでわからないでしょう。
　　
　　
　　また、雨漏りに付きましても
　　最近の高気密、高断熱化の影響で壁内で起きた雨漏りが
　　表面に出て来るのが遅く、10年過ぎて新築当時からの
　　雨漏りがわかった例もあります。
　　
　　
　　これ以外
　　
　　造成地の擁壁の倒れや
　　土のみの沈下
　　シックハウスなど
　　
　　の重大な問題には保険は適用されません。
　　
　　
　　
　３、設計ミスの場合は？
　
　　設計図面の間違い、設計監理者の指示による瑕疵は
　　現行でも保険対象外(故意、重過失）である。
　　
　　保険を掛けるのは施工業者であり、自社設計でなく
　　設計が分離していた場合は
　　特に、関係のない事で済まされるでしょう。
　　
　
　
　４、保険金の上限は2000万円
　
　　もし、保険が認められても、
　　建替えが必要な工事になった場合など
　　
　　これで足りないでしょう。
　　
　
　５、工事中に発覚した瑕疵は？
　
　　今年、相談を受けた例ですが
　　工事完了前にトラブルになり正式な引渡しを
　　受けないまま入居。
　　その後、第三者の建築士の調査で構造的に
　　建築基準法に違反している事が発覚。
　　業者が無視するため保険会社へ連絡を取った所、
　　「まだ、保険証を発行していない
　　＝工事中の問題であり保証できない」との返事が。
　　
　　建物が完成してからの保証であり
　　工事途中は対応できないでしょう。
　　
　　
　他にも考えますといろいろまだ、ありそうです。
　
　
　
　
　姉歯マンション偽装事件で
　売主、施工会社の倒産から被害者が自己負担で補修を
　余儀なくされたケースから今回、作られた法律ですが
　これで安心と思った方はみえるでしょうか？
　
　
　今年に入ってからも私はいろいろなトラブルを見てきました。
　
　・退職金をつぎ込み、耐震補強工事をお願いしたのに
　　工事して逆に弱くなった家
　
　・デザインを優先するため、建築基準法の構造を無視した
　　設計の家
　
　・確認申請の厳格化により工事が開始できないため
　　無申請でさらに構造計算までも省略した家
　　
　・擁壁が沈み傾いた家　
　
　・地盤が沈下し杭の周りが空洞になった家

　・壁が少ないため風で揺れ、ひび割れ多数の家　など
　
　
　これらはもし、保険制度があって実際救われたかと思うと
　すべて上記のような理由で、無理だったのではと思います。
　
　
　家の購入で人生つまずかないためにも
　結局は「自己防衛」しかない
　
　
　過去の建築基準法の改正では
　改正前の家は切捨てられてきた。
　無料耐震診断、補強費補助という制度が一部あるが
　十分ではない。
　
　学校、病院、老人ホームを改革している
　居酒屋チェーンで有名なワタミの渡邉社長の著書にもありますが
　「もう、国には頼らない。」　（日経ＢＰ社）
　
　この理念を共感して「自己防衛」で家作りに望むべきでしょう。
　

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　
　今回はいつもの欠陥事例紹介とは違った内容を
　お伝えします。
　
　
　このところの寒さ厳しいですね
　基礎など外の検査はもちろん
　完成検査では部屋内を素足で歩くため
　足がとても冷たいです。
　
　ところで
　最近、「結露」の相談が多いです。
　
　
　気温が低いと屋内との温度差が大きくなり
　結露はおきやすいです。
　
　
　新しい最近の家は結露しないという考えは
　間違いです。
　
　
　結露発生の原理を知れば、納得できるものの
　
　「結露」に関する書物などは非常にわかりにくい
　
　私もいろいろ結露に関する本を読みましたが
　空気中でおきる現象を言葉で理解する事は難しいです。
　
　
　
　そこで
　まず、結露が嫌なら
　
　１、家を計画の際、サッシ選びを考慮しましょう
　
　　温度差は結露の一番の原因です。
　　最近は２重ガラスが増えましたが枠がアルミのままでは
　　外気がそのまま伝わるため結露は防げません。
　　
　　思い切って「樹脂サッシ・・枠が100％樹脂製」、
　　にすればサッシの結露からは開放されます。
　　（洗面所など湿度が一時的に多くなる場所は樹脂でも
　　　結露することあります）
　　
　　(参考）樹脂サッシメーカーのＨＰ
　　http://www.shanon.jp/index.html
　　
　　
　すでに建てられた方はサッシを替えることは困難です
　結露のおきにくい条件として
　
　
　２、湿度管理をする
　
　　車のガラスがくもるのは雨の日ですね
　　湿度が高ければ結露もしやすくなります。
　　
　　一般的に湿度４０％以下は風邪をひきやすいと言われ
　　加湿器を使う人が多いです。
　　
　　部屋の湿度に関係なく加湿すれば水蒸気量が増えて
　　結露を起こしやすくするだけです。
　　人の息からも水蒸気が出ますし、料理をしても
　　水蒸気が出るため、湿度管理をしながら加湿器を使いましょう。
　　
　　換気自体も有効ですが換気しても加湿していれば
　　湿度は高くなります。
　　
　　あと、お風呂は蓋をして、
　　蒸気は必ず換気で外へ出しましょう。
　　
　
　
　３、調湿できる内装材を使う
　
　　湿度管理と言ってもなかなかこれは面倒です。
　　
　　内装で湿度をコントロールする材料を使うとよく、
　　内装なのでリフォームでも十分可能です。
　　
　　ビニールクロスだけの部屋は水蒸気の逃げ場もありません。
　　水蒸気を吸収する内装材を使うと調湿(湿度を安定させる）
　　をするので結露がおきにくくなります。
　　
　　代表的なのは天然木、紙、ＩＮＡＸのエコカラット
　　などがあります。
　　
　　
　　
　　幸い、築５年目の我が家も結露とは無縁です。
　　
　　サッシは国産ですが、
　　アルミ枠の中間に樹脂をはさんだタイプの
　　ガラスは２重ガラスです。
　　
　　上記の２,３番の効果も大きいです。

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　
　今回はいつもの欠陥事例紹介とは違った内容を
　お伝えします。
　
　先月は完成検査が多くその時に感じたことをお伝えしましょう。
　
　
　『完成時の「傷、汚れ」はどこまで言える？』
　
　
　家が完成し内部を見たときの感想は人それぞれです。
　
　「素敵な家が完成した〜」
　「思いどうりの夢がかなってうれしい〜」
　
　「工事中いろいろあったけど無事完成してよかった」
　「思っていたイメージと少し違う箇所が・・・」
　「傷、汚れが気になる」
　
　
　この中で最後の検査でよく問題になるのが
　「完成時の傷、汚れ」
　
　
　施主の立場とすれば新車などを買うような時と同じで
　
　傷、汚れがなくて当たり前　　です。
　
　
　しかし、建築業者側の考えはそれぞれです。
　
　私の経験上
　　大手ハウスメーカーは
　　傷、汚れで施工時につけた物は軽微でも当然責任がある
　　という考えできちんと直してくれます。
　　
　これと全く正反対の業者もいます。
　　家は気をつけていても傷、汚れが付いて当たり前、
　　住めば傷が付くし、仕方ない。
　　
　
　買う前に後者の意見の会社だったら依頼しますか？
　
　きっと頼まないでしょう。
　
　しかし、大半は後者の考えの業者です。
　完成検査時に傷、汚れを指摘すると顔がだんだん
　険しくなる・・・よくあることです。
　
　前もって完成時の傷、汚れが発覚したときの
　対応を聞いてみるもの手です。
　
　
　ここで完成時の傷、汚れを見るポイントを教えます。
　
　傷、汚れは見出したらはっきり言ってキリがありません
　私でも全て見落とさずに指摘を出せと言わせても無理です。
　以下の方法を心がけてください。
　
　自分の生活目線（掃除目線も入れて）で気になる箇所を
　チェックすると良いでしょう。
　その時、意識する所は
　
　・壁、天井、床
　・ドア
　・設備機器など・・目に入るもの全てです
　
　上記にも書きましたが立って見ているだけではダメです
　ここでは座る、寝る、掃除するなど
　生活を想定すると良いです。
　
　なぜ掃除を意識するか？・・・掃除をするときはきれいにしようと
　いう意識が頭にあり、傷、汚れはより目につきやすい。
　
　チェックの際は夫婦など複数の人間（意識）で
　（当社も検査時は加わります）行なうとよいでしょう
　
　
　さて、指摘はしたけどそれを直してもらわないと完了しません
　
　補修に関してですが
　通常、汚れは掃除で、傷は補修で直してもらいます
　
　補修にはもちろん限界があり補修前の方が良かったという
　事もあります。汚い補修の場合はプロの補修を要求するか
　取替えが可能であれば取替え要求することも必要です。
　

　傷、汚れに関しては当社も基準、法律自体がなく
　もめた場合は間で調整を取る事は難しいです。
　お客様自身が強く業者へ要求するしかありません。
　
　それが出来ない方は事前の業者選びを慎重にしてください。
　
　あと、傷、汚れは昼と夜など見え方は違います
　つまり光の当たり具合で見えたり見えなかったりするものも
　あります。
　
　引渡し後気が付いたものですが
　軽微でたいして気にならないものは言うだけ言ってみるか
　あきらめましょう。
　
　どうしても妥協できないような大きなものは
　申し出て直してもらいましょう。
　

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　
　今回はいつもの欠陥事例紹介とは違った内容を
　お伝えします。
　
　
　「家を建てたあとに考える事」
　
　
　先日、築30年ほどの住宅の耐震診断に伺いました。
　
　そこで目にした光景は　「ショック」　でした。
　
　それは
　『築30年とは思えないほどの痛んだ家を見たんです』
　
　
　住んでいるのは86歳のおじいさんと
　その子供たちの合計3名
　
　
　この家はおじいさんが定年退職したときに
　購入したそうでそれ以来、手は全く入れてなく
　普段の掃除も出来ていない状況で
　
　　　ものすごく傷み放題。
　
　
　検査の結果、欠陥箇所はなく、健全に建てられているのに
　このありさまです。
　
　
　
　最近、国が200年持つ住宅に税制を優遇する措置を
　出しましたが、
　いくら長持ちする材料で建てても手を
　入れないとダメな事が今の日本の家を
　見渡せばわかるはずです。
　
　200年先は現在、生きている誰もが生きていないわけで
　もし100年しか持たなくても責任負うものはいないから
　安易に法案も作れたような気がします。

　
　このおじいさん隣の土地を最近買うなど
　家とは違う事にはお金を使うようです。
　
　土地は資産となり次の代へ残る
　家はお金掛けても価値はあまりあがらない。
　
　
　聞いた話ですが
　アメリカ人は車を磨くより家を磨くそうです。
　
　
　
　日本人の個人金融資産は1500兆円、
　私には想像できないくらい膨大にもかかわらず
　住宅の補修、補強に使われていないのが現状です。
　
　地震がきて家がつぶれ命が危ないとわかっていても
　家を直すことにはお金を使わない。
　その反面、保険に興味のある高齢者は多い。
　
　死んで子孫に残すことばかり考えるようです。
　
　これが現状の日本で、家の寿命が短い原因です。
　
　
　これを正すにはやはり年金をきちんとしなければ
　なりません。一部の諸外国のように年金制度が
　きちんと機能していればお金の使い方は変わります。
　
　ただ、今の状況、ニュースを見ている限りは
　年金は問題山積みで期待はできません。
　
　何だか政治批判のようになってしまいましたが
　家を買った後のお金の使い道をよく考えてください
　
　せっかく建てた家が子供、孫の代まで使える
　または、高く売れるように是非手をかけて欲しいです。
　
　
　でも・・
　
　家を建てた後は、子供の教育費などでとてもじゃないけど
　お金に余裕がない・・・
　
　株、外貨の変動も大きく投資も怖い
　
　確かにそんな状況ですが
　人に頼らず自分で勉強していくしかないでしょう
　何もしなければ状況は変わりません。
　

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　今回はいつもの欠陥事例紹介とは違った内容を
　お伝えします。
　
　
　「問題のありそうな現場の簡単な見分け方」
　
　
　私は今まで検査を850件以上行ってきた経験上から
　検査をする前に現場を見た瞬間、現場の出来を想像する事が
　できます。
　
　
　これはほぼ　「はずれ」　ません。
　
　
　最後まで読むと当たり前のこととわかりますが
　あらためて言われると納得できる事です。
　
　
　
　
　まずは【基礎工事】ですが
　
　○「鉄筋がぱっと見てきれいに組んである」
　
　　斜めになっていたり、バラバラな感じがしない
　　
　　
　○「地面と鉄筋のかぶり（地面からの離れ）が規定の６CM以上
　　きちんと取れている。」
　　
　　地盤の水平を出すのは非常に手間です、手がおろそかな職人
　　はかぶりの確保がまずできません。
　　
　　
　次に【大工工事】
　
　○内部の材料の整理整頓、清掃状況がきれい
　
　○釘やビスの打ち方がきれい
　　
　
　これらは「几帳面さ」が出る箇所です。
　腕もありますが几帳面な性格が仕事全体に表れます。
　
　
　
　ここまで読んでいただいたらわかったと思いますが
　職人の几帳面さを見れば問題がありそうかどうかがわかるんです。
　
　一部だけ几帳面という事はまずありません。
　几帳面な職人は完璧主義の人が多いです。
　
　この反対の汚い現場でいい仕事はほとんど見ません。
　
　
　
　今後の参考にしてみてください。
　
　ただ、基準を知らないなどの無知な場合は問題があるので
　この点を注意すればよりいいです。
　（第三者検査などでカバーする事をお薦めします）
　

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　今回はいつもの欠陥事例紹介とは違った内容を
　お伝えします。
　
　
　テーマ「現場監督のこと理解できますか？」
　
　
　「監督」と言うとどんなイメージがありますか
　
　
　プロ野球の監督か
　
　映画監督をほとんどの方が想像するでしょう。
　
　しかし、現場監督は名ばかりで華麗な仕事では
　ありません。
　
　
　
　では現場監督の具体的な役割はわかりますか？
　
　
　常に現場にいて現場の指揮者というイメージを持つ方が
　多いのではないでしょうか。
　
　
　実際に住宅の現場では
　監督さんは掛け持ちで動いています。
　ハウスメーカーさんですと
　10件以上の現場を同時に持っている監督さんは普通です。
　私も大手メーカーにいた頃は15件くらい常に担当してました。
　
　もちろん、現場以外に事務所での仕事もあるので現場に常に
　いることは不可能です。そのため、
　コンクリート打ちなどの要所に現場に居ないことも
　日によりましては当然出てきます。
　
　
　多くの現場監督の仕事の優先順位ですが
　
　１、現場の段取り(材料、職人）・・工程管理
　２、予算どうりの進行・・予算管理
　３、品質のチェック・・品質管理
　４、現場の安全をチェック・・安全管理
　
　です、掛け持ちでいくつか現場があると
　1番の段取りで目一杯になり、あとがおろそかという
　か出来ません。
　
　
　良く、監督がいるのにどうして欠陥に気が付かないと
　いう事をお客様から聞きますが、現場の段取りで
　頭の中が一杯で、品質を見る気がどこかへ行っている
　ため不備な箇所が目に入らないのです。
　
　人間は意識したものや動くもの、目立つものなどしか
　見れていません。
　現場監督はこういうものだと最初から知っておくと
　良いでしょう。


　どうしても監督を専任で頼みたい方は
　監督の経費を負担すれば可能かも知れません。
　ただし、1ヶ月当たり100万円〜は必要ではないでしょうか？
　
　
　
　私が思う良い監督(お客にとって）
　
　・職人に物がはっきり言える
　　
　・お客より社長や上司が大事という会社人間でない

　
　この2つでしょう、あと楽しく工事中を過ごすために
　明るくて楽しい人なら言う事ないでしょう。
　
　
　私は現場を評価する仕事をしていますが
　監督の良い悪いも自分の中で勝手に評価しています。
　
　
　そこで自信をもって言える事は
　
　「良い監督が担当する現場は職人の仕事も良く
　　検査指摘が少ない」
　

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　
　今回はいつもの欠陥事例紹介とは違った内容を
　お伝えします。
　
　
　テーマ「トラブルにならないための施主の心構え」
　
　
　良くわからない家造り、建築業界の常識
　ちょっと知っておくだけで
　トラブルは減ります
　
　
　思い当たる事をまとめました。
　
　
　
　１、希望を客観化、具体化する
　　
　　営業や設計担当者に対し
　　「冬暖かい家」、「地震に強い家」を希望しますと伝えても
　　相手によっては自分の主観や会社の性能の範囲で判断します。
　　具体的な数字や例を挙げて打ち合わせしないと出来てから
　　違ったという事になります。
　　
　
　
　２、希望事項の非現実性、矛盾を受け入れる
　
　　希望事項が全てかなうとは限りません、特に予算的な要因が
　　障害になる事が多く、家に対する希望がかなわない事は
　　「ストレス」になります。
　　
　　依頼相手から納得できる説明があれば希望がかなわなくても
　　納得できる場合もありますが、
　　不信感や疑問を持ったまま進むと「頼まなければ良かった、
　　設計料は払いたくない」という後悔になります。
　　
　　希望の反映については１００％は無理かなと思っている
　　くらいがちょうどいいです。
　　
　　
　　美輪明宏さんの著書で「ああ　正負の法則」という本が
　　あります。（PARCO出版）
　　地球は陰と陽、マイナスとプラスなど相反するもので
　　成り立っている。良いことがあれば悪いことがあるみたいな
　　法則を書いた本です。
　　
　　その中で家を建てるときは、そこそこの家にして
　　「あそこが足らない、ここも足らない」という家を造って
　　我慢しておくことです。
　　
　　とあります。プラス面ばかりだと大きなマイナス面が
　　必ず来るという事を書いてあります。
　　
　　

　３、建築現場の理解
　
　　・施工誤差
　　　建築現場は手作業による一品生産でありコンピュータ管理
　　　された工場とは違う事の理解。
　　　
　　　
　　・職人の技量のばらつき
　　　品質を左右するのは大工などの技量です。
　　　年齢、経験、性格により技量の巾は大きいです。
　　　同じ職人で同じものを作っても全く同じ品質になるとも
　　　限らない。
　　　
　　　
　　・コストの相対性
　　　技術的には可能でもコスト的に無理という事項が出る場合が
　　　ある。コストをかければ良いものができるという事は
　　　誰でも理解できるが請負契約という形態の住宅業界では
　　　このことが理解困難な場合が多い。
　　　
　　　例えば
　　　外壁の目地のラインをなくす。
　　　
　　　コストをかければ仕上げがきれいであるが
　　　コストをあまりかけないと中途半端な仕上になる。
　　　
　　　
　　・品質のばらつき
　　　特に木などの自然のものは製品になっていてもばらつきがある
　　　また建築材料は「伸び」「縮み」「反り」などの変化が出る
　　　物が多い。
　　　
　
　
　４、工事中の変更は困難

　　確認申請の制度が現場と申請書類の照合が重点となり、
　　現在工事中のものを含めまして法改正で工事中の変更が困難に
　　なりました。
　　
　　変更をした場合には書類など含め設計者等の手間がものすごく
　　増え、費用が発生します。
　　
　　また、基本的には軽微なもの以外は変更できません。
　　事前の打ち合わせが今後重要です。
　　
　
　
　５、余裕をもって行動する
　
　　法改正により確認申請が大幅に遅れています。
　　特に構造計算を伴うものは時間がかかる傾向です。
　　子供の入学などでどうしても来年３月完成と希望しても
　　確認申請の遅れが工事を遅らせる可能性が現在あります。
　　
　　遅れてもこれは設計者の責任を問えない部分もあり
　　現在国土交通省でも制度の見直しをしているようですが
　　今年中は混乱します。
　　
　　
　　これから建てる方は確認制度の法改正で状況が今までとは
　　全く違う事を理解し、期間にかなり余裕をもつ事です。
　　

こんにちは住宅検査カノムの長井です。
　今回は号外です！
　（いつもの欠陥住宅事例ではありません）

　７日土曜日の新聞１面に欠陥住宅裁判の記事が
　載ってました。
　私は中日新聞と日経新聞を取っていますが両方
　とも１面と社会面両方に載るなど大きく取り上げ
　られていました。
　
　しかし、内容が結構難しく感じたため私なりに
　解説させていただきます。
　
　
　
　以下朝日・ＣＯＭより抜粋
　
「 欠陥住宅、救済の幅拡大　最高裁が「安全性」で新判断」


１、建物に欠陥が見つかった場合、どの程度なら設計者や
　施工者を相手に損害賠償を請求できるかが焦点になった
　訴訟の上告審判決で、最高裁第二小法廷（今井功裁判長）
　は６日、「建物としての基本的な安全性を損なう欠陥で
　生じた損害」があれば請求できるとする初めての判断を
　示した。
「建物の基礎や構造に欠陥があるような違法性が強い場合
　の損害」と限定していた控訴審判決より基準を広げ、
　違法性が強くなくても民法上の不法行為責任を問えること
　を明言した。
　
　　
◆バルコニーの手すりなど（基礎、構造体以外）居住者など
　　が使用する際に転落し、生命または身体を危険にさらす
　　こともあり得る部分の瑕疵がある場合、建物には基本的な
　　安全性を損なう瑕疵がある。
　（今までは基礎、構造体（柱、梁など）に限定されていた）
　※バルコニー手すりは構造体ではない（法律上の解釈）
　
　ここで「不法行為責任」とは？
　
　故意や過失で権利や利益を侵害した場合、発生した損害を
　 賠償する責任。民法で規定され、加害行為の違法性や加害
　 と損害に因果関係があることなどが必要とされる。
　損害賠償請求権は不法行為を知った時点から3年。
　 行為があってから20年が経過すると消滅する。
　
　

２、欠陥住宅をめぐっては、施工者や販売者と契約関係
　があれば、民法に規定された「瑕疵（かし）担保責任」
　 を問える。
　第二小法廷は、こうした契約関係がなくても、施主から
　 買った人や居住者に限らず、隣に住む人、近くを通った
人たちでも欠陥住宅によって身体や財産が侵害された場合
　は、設計者や施工者に不法行為責任に基づく損害賠償を
　 求められることも明示。
　被害に対する救済の幅を広げる内容だ。


◆中古住宅などの購入者は販売者、建築会社と契約関係
　はない、契約関係がなくても損害賠償を請求できる。
　この件は今後非常に大きな意味があるでしょう。
　
　
　ここで「瑕疵担保責任」とは？
　
　契約に基づき売買したもに欠陥が見つかった場合、
　売主側が過失の
　有無に関わらず損害賠償の義務を負うもの。
　期間は2000年以降の新築住宅は主要構造部、
　 雨漏りは10年間。
　
　
３、訴訟は、大分市内に建築中のマンションと店舗兼自宅を
　　施主から買い受けた親子が、９６年にマンションの設計
　　 会社と建築会社を相手に起こした。
　
　原告側はひび割れや排水管の亀裂、バルコニーの手すりの
　 ぐらつきなどを列挙して不法行為が成立すると主張。
　しかし、二審・福岡高裁判決は「成立するのは、建物の
　 基礎や構造にかかわる欠陥があり社会公共的にみて許容でき
　 ないほど危険な『強度の違法性』がある場合などに限られる」
　 として請求を退けた。

　これに対し、第二小法廷は、設計者や施工者、工事監理者に
　 ついて「建築に当たって基本的な安全性が欠けることがない
　よう配慮すべき注意義務を負う」と指摘。
　バルコニーの手すりの欠陥でも転落する危険があり得るという
　 例を挙げ、「基礎や構造にかかわる欠陥に限って責任が認めら
　れると解すべき理由はない」と二審の判断を改めた。
　
　そのうえで、原告の請求をすべて棄却した二審判決を破棄し、
　審理を同高裁に差し戻した。

　最高裁判決は、中古住宅の流通にも影響を及ぼしそうだ。
　中古の販売業者が瑕疵担保責任を負う期間は２年で、
　 転売の数年後に欠陥が見つかっても販売業者が補償に
　 応じない例が少なくない。
　国土交通省住宅生産課の担当者は「判決が定着すれば、
　 中古を買う消費者の権利が保護され流通の拡大につながる」
　と話す。


◆先般の建築士法改正とともに建築士や業者の責任が重く
　 なりました。
　最後に最高裁判決理由の一部を記載します

　
　建物は居住者、働く者、訪問者などさまざまな人が利用し、
　周辺にはほかの建物や道路などがあるので利用者や隣人、
　通行人などの生命、身体または財産を危険にさらさない
　ような安全性を備えていなければならない。
　
　このような安全性は、建物としての基本的な安全性という
　べきだ。
　設計者、施工者および工事管理者は建築にあたり、
　契約関係にない居住者らに対しても、建物としての基本的
　な安全性が欠けることのないよう配慮すべき注意義務を
　負うと解するのが相当だ。
　
　設計・施工者などがこの義務を怠ったため建物に基本的な
　安全性を損なう瑕疵（かし）があり、居住者などの生命、
　身体または財産が侵害された場合、設計・施工者などは、
　不法行為の成立を主張する者が瑕疵の存在を知りながら
　買ったなど特段の事情がない限り、不法行為による賠償責任
　 を負うべきだ。居住者などが建築主から譲渡を受けた者
　 でも異なることはない。



＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
■（２）編集後記

　今日の内容は難しい内容だったと思います。
　この件は欠陥住宅被害ネットのメーリングで事前に内容を
　知っていました。
　
　新聞掲載もあり弁護士さん達は特に注目し今後の裁判などで
　この判例を参考に活動されると思います。
　
　その反面、一般の建築業者、建築士はあまりピンと来て
　いないようです。
　
　ただ、本例は訴訟期間が約10年であり裁判の長さを感じます。